因不動產交易市場的特性，交易金額龐大，且一般的要約書效力較小也無須任何擔保，賣方常有要約書係房仲業者自行提出的顧慮，房仲業者為提供以及確認買方購 屋意願，而發展出所謂的斡旋金制度。然斡旋金制度係房仲業者自創，為保護消費者利益及維護交易秩序，行政院公平交易委員於90年5月10日第496次委員會議通過「公平交易法對房 屋仲介業之規範說明」，其中房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性，隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，在向購屋人收取斡旋金之同 時，未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將違反公平交易法第24條規定。

因斡旋契約的效力相當龐大，當與房仲業者簽訂斡旋契約，決定斡旋之金額後，買方在事實上幾乎沒有反悔的機會，儘管斡旋契約上通常會表示在意思表示到達賣方 前得隨時撤回，然事實上在買方簽訂斡旋契約後，房仲業者積極向賣方提供報價，中間幾乎沒有讓買方反悔的時間，如果斡旋金額又是依房仲業者建議決定，然常常 會讓買方有被「綁架」的感覺。故在購買不動產時，一定要善用斡旋契約之審閱期間，無論不動產之地點金額甚至風水等相關顧慮的因素均考慮過後，確定購買該筆 不動產之意願，才能與房仲業者簽訂斡旋契約；如還需要時間作更進一步的瞭解，則應請房仲業者提供內政部版之「要約書」作替代，儘管效力較弱，但在尚未確定 購買前，以此避免與房仲業者間之糾紛及無法反悔的困擾。(何欣蓓律師)